Collezionismo Immobiliare: Edifici storici in centro

In questo breve intervento piace disquisire circa una specifica tipologia  che per proprie caratteristiche - attesa la storicità del centro di Belgrado -  rappresenta una eccellenza nel panorama immobiliare della Capitale.

Si fà precisamente riferimento agli edifici storici di dimensioni medie (tra 350 e 1000 metri quadrati) e composizione mista (congiuntamente o disgiuntemente residenziale, commerciale, ricettivo e/o ufficio) di inizio '900.

Trattasi nella maggior parte dei casi di soluzioni "cielo-terra" indipendenti dal forte profilo architettonico, caratterizzati da facciate variamente decorate (in stile liberty, secessione, neo-coloniale e raramente barocco) che animano la città di volti, suggestioni e personalità storico-artistica di primissimo pregio.

Ciascuna di queste soluzioni reca in sè una specifica storia legata ad importanti famiglie o istituzioni del passato, ed anche per questo motivo sono sottoposte a vincoli di protezione del Ministero dei Beni Culturali della Serbia.

La forte versatilità di impiego e destinazione di codesti beni li rende altamente appetibili sul mercato in quanto si caratterizzano per una maggiore rivalutazione del valore nel tempo ed una conseguente superiore renditività del capitale impiegato; per altro verso, in ipotesi di recessione dei mercati e dell'economia in genere questi immobili lasciano osservare - in ragione della loro specificità - maggiore resistenza nella flessione dei controvalori di compravendita e locazione.

I prezzi di compravendita non possono essere quantificati secondo il classico criterio del valore al metro quadrato, quanto piuttosto per una valutazione "a corpo" che tenga presente di una serie di dettagli quali le condizioni del bene e della conservazione/ pregio della facciata, dell'anno di costruzione (i liberty vanno per la maggiore), della eventuale vista, altezza dei solai, numero di finestre su strada, esposizione e della esatta localizzazione in Stari Grad.

Altri criteri di valutazione potranno occorrere in ragione della specificità della strada, zona o contesto.

In caso di compravendita di un siffatto cespite sarà cruciale una attenta Legal Due Diligence che acclari la legittimità univoca del titolo di proprietà, la conformità urbanistica del bene e l'assenza di gravami in genere.

In prima approssimazione può affermarsi che questi immobili facciano osservare quotazioni di mercato maggiorate del 30-70% rispetto ad immobili di stessa dimensione ma non caratterizzati dal pregio storico.

VIDEO DI UN'IDEA E 1000 POTENZIALITA'

Un tributo a Belgrado ed alle sue potenzialità riassunte in questo video:

http://www.nationalgeographic.it/multimedia/2015/02/27/news/time-lapse_belgrado_serbia-2504491/?ref=HRESS-44

Brevi cenni sull'andamento del mercato immobiliare nel 2014 - COMMERCIALE (RETAIL)

Conformemente a quanto osservato in precedenza sul tema in oggetto, anche il 2014 fà registrare per il settore Retail dei centri commerciali la mancanza di una adeguata Offerta rispetto alla densità di popolazione della Capitale, il chè determina de facto l'assenza di disponibilità sul mercato di spazi di questa tipologia; pertanto si registra un indice di Vacancies fisiologico inferiore al 5% dell'Offerta.

Analogo discorso si osserva per quanto attiene ai Retail Park, seppur con tratti più marcati in termini sproporzione  numerica; sul punto varrà tuttavia annotare che importanti sviluppatori israeliani stanno dando inzio alla "cantierizzazione" di opere di costruzione di Parchi retail nei quartieri Zemun e Zvezdara.

Relativamente al borsino immobiliare delle locazioni degli spazi commerciali qui di seguito si riportano in prima approssimazione i valori delle pricipali aree/strade di interesse della capitale:

Area                                Minore di 150 mq                                   Maggiore di 150 mq

Knez Mihailova                 up to € 100/mq/mese                            € 40-60/mq/mese

Terazije                                  € 45-60/mq/mese                               € 30-40/mq/mese

Secondary                              € 25-40/mq/mese                               € 20-30/mq/mese

High Street

Shopping centers                   € 50-70/mq/mese                               € 15-60/mq/mese 

Volendo in sintesi cogliere il dato fondamentale che emerge dall'analisi di questo segmento di mercato si può affermare che al momento Belgrado presenta ancora notevolissimi margini di crescita per quanto attiene allo sviluppo di centri commerciali e Retail Park, mentre le aree di maggior appeal commerciale cittadino confermano una sostanziale affidabilità nel preservare il valore degli immobili commerciali.

Brevi cenni sull'andamento del mercato immobiliare nel 2014 - UFFICIO

Conformemente a quanto rappresentato per il segmento del Residenziale, il mercato degli uffici in Belgrado nel 2014 non ha fatto registrare segnali di crescita rispetto al precendente anno confermando in termini di volumi complessivi la presenza dei maggiori players nei vari settori dei servizi.

Tra questi ultimi risultano assolutamente protagoniste del mercato le società operanti nell' IT (Information Technology) occupando una porzione pari al 55% dell'offerta.

Degne di nota sono anche le posizioni occupate dalle società che offrono servizi finanziari (14%)  e servizi professionali in genere (12%).

Con riferimento all'intero stock esistente il Vacancy Rate (tasso di mancata occupazione) si attesta intorno al 10%; nel dettaglio, con riferimento allo stock speculativo questa tendenza si attesta a valori prossimi al 15%.

I prezzi medi di locazione variano fondamentalmente per le strutture office di classe A tra 14 e 16 Euro  al metro quadrato al mese; per le strutture di classe B i prezzi presentano oscillazioni minine e stabili per valori tra 11 e 12 Euro al metro quadrato al mese.

Questi valori sostanzialmente confermano rendite da capitale impiegato instrutture Office (clase A e/o B) prossime al 9% su base annua.

Brevi cenni sull'andamento del mercato immobiliare nel 2014 - RESIDENZIALE

In linea con la congiuntura economica negativa che sta attraversando il Paese, il 2014 ha fatto registrare nel segmento Residenziale ulteriori flessioni dei valori di compravendita e locazione, nonchè  una complessiva riduzione del volume delle transazioni (sebbene in lieve inversione di tendenza nell'ultimo trimestre dell'anno).

In linea prospettica, l'inaspettato arresto o mancato tempestivo inizio di cruciali Progetti per lo sviluppo dell'economia Serba quali il South Stream e il Belgrade on the water hanno contribuito ad indebolire la già lieve fiducia degli investitori locali ed esteri nell'acquisto di unità abitative in Belgrado.

La pressocchè totale assenza di strumenti finanziari di credito a supporto di un mercato di suo illiquido e la crescente imposizione fiscale indiretta sul mattone concorrono per altro a "giustificare" il comportamento speculativo di quello sparuto numero di compratori che - attesa l'attuale enorme sproporzione  tra Domanda ed Offerta - individuano nel prezzo il fondamentale parametro di orientamento nell'acquisto.

La famosa "barriera invalicabile" dei 2.000€/mq per le unità di medio valore nelle località di pregio della Capitale sembra oramai un lontano ricordo di un mercato che non più di 4-5 anni fà veniva riconosciuto come stabile e di prospettiva.

In sintonia con questa tendenza, anche il mercato degli affitti di medio-lungo termine ha subito una notevole flessione in tutti i principali quartieri residenziali di Belgrado; in questo caso la cattiva distribuzione della ricchezza sul territorio e la riduzione dei salari e pensioni dei dipendenti pubblici hanno influito in modo determinante all'abbassamento sensibile dei valori di affitto.

Unici, ma ancor deboli ed insufficienti elementi di discontinuità rispetto alla attuale tendenza possono rinvenirsi nell'imminente approvazione agli inizi del 2015 del nuovo PRG della città di Belgrado e nella drastica riduzione dei rendimenti dei depositi bancari - polizze assicurative che potrebbero suggerire al piccolo-medio risparmiatore l'investimento immobiliare nella Capitale quale soluzione alternativa di investimento nel medio-lungo termine.

TRASFORMAZIONI DI INIZIO SECOLO

Complice il momento storico propizio per favorire il rinnovo degli equilibri geo-politici ed economici in Europa, Belgrado più di ogni altra metropoli del Vecchio Continente si prepara a cambiare volto nei prossimi anni ospitando giganteschi investimenti immobiliari dal sapore mediorentale.

Lungo le rive del fiume Sava prospicienti il centro storico della città su una superficie di 90 lunghi ettari il Gruppo Eagle Hills – società specializzata nella realizzazione di enormi complessi immobiliari in giro per il globo – è in procinto di dare inizio al Progetto “Belgrade on the water” (Beograd na vodi), sviluppo immobiliare che prevede l’edificazione di complessi residenziali, alberghieri, uffici e centri commerciali; Il Gruppo emiratino capitanato dallo Sceicco Muhamed al Abbar stima che le opere si protrarranno per circa 5-7 anni garantendo in questo termine l’occupazione di 200.000 unità lavorative.

Il Progetto comporterà lo sviluppo del volume di 1.5 milioni di metri cubi variamente assortiti e prevede ad oggi una stima di costo di realizzazione di circa 3 miliardi di Euro, interamente finanziati dalla Holding dello Sceicco; la fase propedeutica di realizzo del progetto è ad oggi in corso di realizzazione (esproprio terreni e deviazione percorso ferroviario) mentre la cantierizzazione delle opere dovrebbe avere inizio nell’ultimo trimestre del 2014.

Il progetto si distinguerà per il proprio marcato carattere architettonico di stampo moderno ed orientale, una nuova ed accattivante presenza di una Dubai ubicata a pochi passi dal raffinato gusto austro-ungarico dei palazzi storici del centro; icona rappresentativa del progetto sarà la Belgrade Tower, ovvero una struttura che sviluppandosi vertiginosamente in altezza polarizzerà il fulcro visivo e mediatico del Progetto nel mondo.

Non vi è dubbio alcuno che il completamento di questo Progetto segnerà un cambiamento epocale ed irreversibile relativo alla configurazione urbanistica della città ed il consolidamento di Belgrado quale maggiore centro di ricezione turistica di tutta la regione del sud-est europeo.

L’impatto economico nel medio termine, ossia durante il periodo di realizzazione del progetto, potrebbe essere devastante: in uno l’industria delle costruzioni con ogni probabilità osserverà una crescita esponenziale dei volumi d’affari, l’immagine della città sarebbe rilanciata in modo fortissimo in nome della modernità e del cambiamento storico e la fiducia degli investitori certamente non tarderebbe a crescere e tradursi in conseguenti investimenti legati all’indotto economico che “Belgrade on the water” genererebbe.

In altri termini - attesi anche gli attuali valori di mercato ai minimi storici dal post guerra - l’afflusso di nuovi ingenti  capitali provenienti dall’estero e la durata di lungo termine degli investimenti sul territorio accrescerà moltissimo il controvalore degli immobili particolarmente nel centro storico, immediatamente comunicante con l’area interessata allo Sviluppo; non sfuggirà la considerazione che Belgrado, per quanto estesa e popolata, resta pur sempre una metropoli dalle dimensioni complessive contenute per cui i valori di mercato risulterebbero estremamente sensibili alle nuove e cospicue iniezioni di liquidità, il chè determinerà una repentina ed intensa oscillazione dei prezzi verso l’alto.

Per altro verso, seppur di minore entità economica e sociale, ma certamente non per questo di minor pregio, sul versante opposto – sponda Danubio – a ridosso dell’area del Kalamegdan verrà a realizzarsi il progetto Beko Masterplan, futuristica visione del rinomato Architetto Zaha Hadid consistente nella riqualificazione di un dismesso sito industriale di 94.000 metri quadri in un complesso residenziale ed alberghiero caratterizzato dal sinuoso andamento delle linee architettoniche che richiamano il caratteristico moto ondulatorio che proviene dalle colline belgradesi che circondano la città.

L’entità complessiva del Progetto ammonta a circa 200 Milioni di Euro.

Anche questo investimento contribuirà ad aumentare la rivalutazione della già pregiatissima area del centro storico.

INFORMATIVA SUL MERCATO DEI TERRENI IN SERBIA

In Serbia i terreni possono essere di proprietà pubblica o privata.

Rilevano  ai sensi dell’Ordinamento giuridico serbo 2 tipologie di terreni:

)          - Agricolo

)          - Edificabile, con ammessa pluralità di destinazioni urbanistiche

Ad oggi le ipotesi  di acquisto di diritti reali su terreni agricoli sono limitate a soggetti giuridici di diritto serbo (persone fisiche o giuridiche),  pertanto per un cittadino non serbo la possibilità di acquisizione di diritti reali su terreni agricoli è essenzialmente circoscritto alla partecipazione di società di capital locali.

In prospettiva futura, l’Accordo di Stabilizzazione e di Associazione entrato in vigore nel 2013 tra la Serbia e l’Unione Europea prevede l’abolizione del divieto di vendita dei terreni agricoli agli stranieri entro  4 anni; sul punto il Governo serbo intende chiedere una moratoria estendendo l’attuale restrizione giuridica fino al 2025 (così come ottenuto da Croazia e Polonia). Nel merito gli investitori attendono le evoluzioni della moratoria.

Con riferimento alla categoria dei terreni edificabili, quelli NON pubblici sono definiti con la sigla “adt” (altro terreno edificabile).

All’interno dei altri terreni edificabili, le tipologie di destinazione urbanistica ammesse sono fondamentalmente:

           -  Residenziale

           -  Industriale

            - Commerciale

In Serbia è ammessa la variazione di destinazione d’uso dei suoli (es. da agricolo a residenziale).

Quotazioni di compravendita:

I valori dei  terreni residenziali possono osservare notevolissime oscillazioni in ragione della localizzazione, posizione del lotto e propri indici di edificabilità, nonchè dell’assenza di vincoli specifici legati ad una determinata area.

Le quotazioni più onerose si riscontrano nelle primarie location di Dedinje con valori che si aggirano intorno a 800-1000€ al metro quadro; aree meno pregiate della stessa Dedinje possono variare tra 400 e 600€ al metro quadro.

Stari Grad presenta quotazioni tra 300 e 500€ al metro quadro, con eccezione per le zone di primissimo ordine prossime a Knez Mihailova che seguono le quotazione del mercato del “lusso” che si riscontra nella prime location in Dedinje (800-1000€/mq);  Vracar si assesta tra 200 e 400€ al metro quardo.

I prezzi per i terreni Industriali in Belgrado (ed aree limitrofe) variano tra 10 e 30 € al metro quadro, in funzione della presenza ed efficienza di infrastrutture che possano rinvenirsi in prossimità dei suoli.

I terreni commerciali (principalmente relativi a sviluppi retail) riscontrano quotazioni tra 50 e 100€ al metro quadro, in ragione del pregio della posizione, accessi, e presenza/efficienza di infrastrutture.